导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持(chí)续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的(de)讨论日(rì)益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图(tú)厘清中(zhōng)国(guó)城镇存量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存(cún)量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人(rén)口普查调(diào)查数(shù)据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国(guó)房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露(lù)的(de)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包(bāo)括大量(liàng)城镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是人均一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的(de)人均住宅间数较发达国(guó)家还有很(hěn)大(dà)差距(jù)。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味(wèi)着中国(guó)住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户(hù)持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的(de)数据，我们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户(hù)均一套房无(wú)法满(mǎn)足流动人(rén)口(kǒu)的租赁和(hé)置(zhì)业需求(qiú)。全国总(zǒng)人(rén)口(kǒu)的近三(sān)成都是流动人口，流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租(zū)房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中国未来地(dì)产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模缩(suō)小，一人(rén)户、两(liǎng)人户占(zhàn)比(bǐ)不(bù)断增加(jiā)，导致家庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势(shì)将延(yán)续(xù)，带来新户(hù)购(gòu)房需(xū)求(qiú)增(zēng)长。

　　第(dì)二(èr)，经(jīng)济板块的(de)分化日益明(míng)显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，这是过去(qù)二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将体(tǐ)现在(zài)不(bù)同(tóng)能级城市之间(jiān)，不同区域板块之(zhī)间，不(bù)同品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市(shì)二手房(fáng)挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是(shì)供给(gěi)过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅(zhái)存量数据(jù)并未公布(bù)，我们(men)无法(fǎ)直接(jiē)知晓具(jù)体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量过剩的直观(guān)判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责(zé)人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国(guó)近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平(píng)均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅市(shì)场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括(kuò)了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等(děng)非住宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大(dà)于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数量有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关(guān)。单单从人(rén)均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇居(jū)民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全(quán)的住(zhù)宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测(cè)算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另一(yī)类是(shì)保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据，并没有直接(jiē)公布(bù)城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据(jù)有(yǒu)两处可以直(zhí)接公布，一(yī)是每年商品住(zhù)宅销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能(néng)够得到(dào)当前(qián)商(shāng)品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅和(hé)非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到居民(mín)住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统计(jì)数据，大致测算得到中国存量房地产套数(shù)，并进(jìn)一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文(wén)去除商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数(shù)里的期(qī)房(fáng)销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后装修(xiū)的时(shí)间(jiān)，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步(bù)推(tuī)算中国城镇居(jū)民拥有的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的(de)住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住(zhù)宅和购(gòu)买二手房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购(gòu)买二手房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实际变化(huà)比例，从而(ér)我们估算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)都(dōu)会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房的三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已经达到(dào)了户(hù)均一套房的程(chéng)度(dù)，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意(yì)味(wèi)着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意(yì)味着住宅(zhái)市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多(duō)余住宅来(lái)满足(zú)因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生的(de)住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净(jìng)流(liú)入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房价(jià)或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省(shěng)际(jì)流动人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流(liú)动调查数据(jù)显示(shì)，在(zài)上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工资吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房价(jià)的(de)大城市租(zū)赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城(chéng)购(gòu)买一套(tào)房。所(suǒ)以说户均一套房无(wú)法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是(shì)约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安(ān)全隐患(huàn)，并且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为一居(jū)室和二(èr)居室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市土地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是(shì)未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据(jù)测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房(fáng)进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上年下男是什么意思，年上男或者是年下男是什么意思2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)不(bù)足19平方米，不(bù)及(jí)全(quán)国人均水平的一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方米的(de)家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需(xū)要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现实(shí)之下(xià)，中国未来城镇住宅需(xū)求(qiú)主要(yào)来自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)人口数不断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户的占比明(míng)显上(shàng)升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数(shù)会因(yīn)户均人(rén)口规模(mó)的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资(zī)源和生产(chǎn)要素(sù)逐(zhú)步(bù)向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主(zhǔ)要受(shòu)益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手房。在(zài)新增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购买了(le)商品住宅(zhái)。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以年下男是什么意思，年上男或者是年下男是什么意思前建(jiàn)造(zào)的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背(bèi)后的改善性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生(shēng)活(huó)品(pǐn)质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确(què)指出(chū)支持住宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较其他国(guó)家依旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平(píng)的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二(èr)十(shí)年房价快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差(chà)异(yì)，优质小区和(hé)老旧(jiù)二手房之间的差(chà)异也(yě)将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因(y年下男是什么意思，年上男或者是年下男是什么意思īn)此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏(piān)低，其增速(sù)可能超预期(qī)。

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